北京3宗土地全面限价、竞自持 房企拿地进入精算时代

华远地产前董事长任志强最近发表了许多最重要的观点。从房价和地价的对比可以看出，地价对房价的推动作用最大。然而，这一现象在北京土地市场上再次发生了全面的转变。

7月27日，北京出让三块土地，全部限于房价、地价下调、竞争。其中两个位于大兴，一个位于昌平北。

三块地块总建筑面积39.2万平方米，总价110亿元。最后大兴渤海区块被海洋第一世茂财团拿下，总价47.9亿元，面积适中26%；大兴黄村地块以22.9亿元、6%的适度面积被金融街拿下；昌平北七家镇地块，华润支付39.5亿。根据拒收情况，大兴区渤海镇未来商品房平均售价不到52449元/平方米，最低销售单价不到55071元/平方米；大兴区黄村镇未来商品房平均售价不高达55016元/平方米，最低销售单价不高达57767元/平方米；昌平区北七家镇商品房平均销售价格不超过49520元/m2，最低销售单价不超过51996元/m2。在这样的政策下，这已经成为北京本土电影市场的普遍现象。

自2017年以来，北京的土地招标、拍卖和悬挂市场显著增加了住宅用地的土地供应。北京土地招标拍卖市场数据显示，2017年上半年，共有46宗土地交易成交，同比快速增长119%；成交价1005.07亿元，同比快速增长185%。相比之下，2016年土地交易成交44笔，总成交价852亿元。

今年，北京的土地供应速度明显放缓。但据华豪统计，今年上半年售出的25套住宅用地中，除1套棚户区改造及再利用招标项目外，其余24套均符合限定房价、适度竞争或自住商品房(地块汇总、实拍、论坛)等条件。

所谓的适度禁止销售，是指在规定地块商品房销售底价的同时，当投标价格超过土地合理的下限价格时，仍然拒绝接受较高的价格，而是对企业适度商品房面积的比例进行现场投标。R&D行动力量通过禁止出售遮羞布的拒绝得到了进一步的改善。随着房地产企业开始谨慎对待自谦比例的竞争，土地市场逐渐回归理性。中原地产首席分析师张大伟指出，上述交易价格的三块住宅用地都被禁止，这使得计算地价变得毫无意义。

未来会有更多的房企开始争夺成本优势。从实际情况来看，虽然持有人比例有所下降，但优质土地的交易价格仍处于较高水平。从地价来算，这些地块基本类似于零利润，一不小心就不亏。房地产企业长期以来不可能通过收购土地获得规模利润，这几乎意味着战略将其视为同时有工作、分担管理成本、降低销售业绩。

未来，房地产行业不会出现利润减少或增加的趋势。张大伟指出，这次成功收购土地的主要是国有企业。

因为这些企业有资金成本优势，可以分担管理成本。虽然限价房基本允许商品的价值，低利润的可能性小，但是销售风险小。他指出，房地产企业在一线城市收购土地时，最好注意发展战略。

未来北京房地产市场已经进入精算师时代。易居研究所所长冼麦金指出，对于北京土地市场来说，土地市场是禁止出售的，这充分说明了目前的同类土地市场只有特定的控制取向，即同类土地市场只需建设 在政策层面，北京遵循去年底当地拍摄的新规定。

广州、天津、杭州等城市第一时间有了自己的创意。重点城市本地拍摄政策日趋多样化，分类监管和城市专项政策得到落实。尽管土地市场有所调控，但土地出让金仍在上涨。

据中国指数研究院统计，上半年全国前20名城市土地租赁交易总价为8312亿元，同比增长20%，前十名门槛升至170亿元。一线城市进入榜单，北京在半年内收到1006.2亿元，已经超过去年的总量。二线城市是榜单上的主力，武汉、重庆、杭州共获得600多亿元，获得前五名。

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